（招标编号：JXZFCG20250204）
项目所在地区：上海市，市辖区，闵行区
一、招标条件
本虹尚·安雅居运营管理及物业服务已由项目审批/核准/备案机关批准，项目资金来源 为其他资金详见招标公告，招标人为上海泽虹置业有限公司地址。本项目已具备招标条件，
现招标方式为公开招标。
二、项目概况和招标范围
规模：核心规模：总建筑面积73426.07m（公寓50055.51m、人防5622.05m、商业1597.17m、架空层1751.86m，实际以现场面积为准）；含867套公寓（51套为新时代建 设者管理者之家）、547个停车位、机械车位265个、6套商铺。
范围：本招标项目划分为1个标段，本次招标为其中的：
（001)虹尚·安雅居运营管理及物业服务；
三、投标人资格要求
（001虹尚·安雅居运营管理及物业服务)的投标人资格能力要求：
三、通用投标资格要 求
1.我国境内有效注册的独立法人，遵守法律法规，财务会计制度健全，依法缴纳税收和社保，具备履行合同所需设备和专业技术能力；
2.近3年未被列入失信被执行人、重大税收违法失信主体、招标采购严重违法失信行为记录名单（需提供“信用中国”查询截图)；
3.近3年未被列入严重违法失信企业名单（需提供国家企业信用信息公示系统对应页面打印件)；
4.单位负责人为同一人或存在直接控股、管理关系的不同投标人，不得参加同一合同项下采购活动（需提供国家企业信用信息公示系统“股东及出资信息”查询打印件)；
5.本项目接受联合体投标(需提供联合体协议书，明确牵头人及各方职责。
包件一：物业管理服务，专项资格要求：
（1）近3年具有不少于3个单体建筑面积≥2万m的住宅或商业综合体物业管理服务案例(需提供合同复印件+业主评价证明)；
（2）具备完善的物业管理应急预案体系，且不少于5名持有物业经理证书的专业人员。
包件二：运营管理服务，专项资格要求：
（1）近3年具有不少于3个租赁类项目运营管理案例（需提供合同复印件)；
（2)具备专业的运营团队及运营管理系统平台（功能涵盖招商、租户、租金管理及数据统
计等，支持移动端查询）。；
本项目允许联合体投标。
四、招标文件的获取
获取时间：从2026年02月09日10时00分到2026年02月13日16时00分
获取方式：1.报名时间：2026年2月8日至2026年2月13日（每天上午9：00-11：00，下午13：00-16：00，双休、节假日除外）；2.报名资料要求：（1）通用资料：法人营业执 照复印件（加盖公章）、法定代表人证明书及身份证复印件（法定代表人报名）或授权委托 书及被授权人身份证复印件（被授权人报名）、“信用中国”查询截图、国家企业信用信息 公示系统相关页面打印件(均需加盖公章)；(2）包件一专项资料：近3年物业管理案例 合同复印件+业主评价证明、应急预案体系文件、不少于5名物业经理证书复印件（均需加 盖公章)；（3）包件二专项资料：近3年租赁类项目运营管理案例合同复印件、运营团队证 明及运营管理系统平台证明材料(均需加盖公章)；4.招标文件售价：600元/包件（售后 不退），同时投两个包件合计1000元；5.投标保证金：50000.00元整/包件，同时投两个包件合计100000.00元整
五、投标文件的递交
递交截止时间：2026年02月28日10时00分
递交方式：纸质文件递交
六、开标时间及地点
开标时间：2026年02月28日10时00分
开标地点：上海市
七、其他
一、项目概况
1.项目名称：虹尚·安雅居运营管理及物业服务
2.项目编号：JXZFCG20250204
3.项目概况：本项目位于园堂路277弄1号至20号
4.核心规模总建筑面积73426.07m（公寓50055.51m、人防5622.05m、商业1597.17m、 架空层1751.86m，实际以现场面积为准）；含867套公寓（51套为新时代建设者管理者之 家）、547个停车位、机械车位265个、6套商铺。
5.服务期限：3年经营年度，合同期满前，业主有权根据管理方的履约表现独立决定是否续
签及续签条件。双方应就续签事宜进行程序性协商，但不构成业主必须续签的义务。业主保 留在合同期满后无条件更换管理方的权利。经双方同意服务期限可再延长2个经营年度。
6.交付条件：本项目为运营中现状承接，无开办费、限时现状承接、中标单位承担承接查验 的相关费用（若有）。最终交付日以双方书面确认的时间为准。
二、包件划分及核心要求（分包明确，按需投标)
（一）包件一：物业管理服务
1.服务内容：工程设备维护（强电、弱电、电梯、空调、消防等）、设备年检、固定资产维 修、公众责任险、垃圾清运、保安、保洁、客服、绿化、停车管理、商业设施管理等； 2.预算与计费第一年400万元，第二、三年各430万元（最高限价不得超过对应年度预算）
物业服务费实行包干制（包括物业公司人力成本、保安服务、保洁服务、绿化养护、设施设 备维保、公寓户内维修、公共区域能耗等)，自负盈亏（无空置费发生）、独立承担服务成本 与运营风险（包干费用）。
3.专项资格要求：
（1）近3年具有不少于3个单体建筑面积≥2万m²的住宅或商业综合体物业管理服务案例（需提供合同复印件 + 业主评价证明)；
（2）具备完善的物业管理应急预案体系，且不少于5名持有物业经理证书的专业人员。
4.关键服务标准：
（1)人员配置：保洁≥10人、安保≥16人、工程维修6人；主管及核心岗位人员需经甲方确认，年龄及从业经验符合要求；
（2）核心指标：环境卫生清洁率99%、智能化系统运行正常率100%、零修报修及时率 100%、返修率<1%、有效投诉处置率100%、从业人员持证上岗率100%、消防设施完好率 100%、业主满意率≥85%；
（3）年度考核：满分100分（基础服务50分、有效投诉处置25分、满意率25分），合格 线≥85分。
（二）包件二：运营管理服务
1.服务内容：租户资质审核、租赁合同备案、租金收缴催缴、营销推广、信息化服务、公区 配套运营、法务配合、档案管理、财务预算编制、费用账户管理、政策资源对接等。
2.计费规则：运营管理以项目运营收入口径作为统一计费基数，基础管理费取费比例上限为 5%；入市租赁价格坪效上限为3.00元/m²·天；租金年度增长率上限为5%；
3.计费方式：
（1）人力成本、营销费用实行包干制，超出部分由中标单位自行承担（包干费用）。
（2）公寓直接运营成本（包含行政办公费、网络费、系统维保费用、保险费等，但不包含 人工成本)。
4.专项资格要求：
（1）近3年具有不少于3个租赁类项目运营管理案例（需提供合同复印件）；
（2)具备专业的运营团队及运营管理系统平台（功能涵盖招商、租户、租金管理及数据统 计等，支持移动端查询）。
5.关键考核指标：
（1）租金收缴率≥98%；
（2）出租率：交付6个月内≥70%，交付12个月后≥90%；
（3）运营毛利目标达成率≥85%；
（4）客户满意度≥90%（调查样本覆盖率不低于80%）；
（5）客诉结案率98%一100%（案件量逐月减少）；
（6)运营支出控制：物业管理支出及运营支出合计不超过运营总收入的25%；
(7)报告提交：每月提交运营报告、每季度提交总结报告、每年提交年度报告，提交及时 率100%。
联系人：陈先生
手 机：15790001263
邮 箱：czxm77@126.com